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深圳小产权房全部可以转证啦!补缴50%地价可转正!

2018-07-28 19:36 来源:本站

今天下午,一则深圳小产权可转正的消息成为社交网络讨论的焦点。众所周知,由于历史的原因,在深圳小产权占比之高在全国绝无仅有,一旦开启转正的阀门,将对深圳楼市形成巨大的冲击。

事情究竟是怎么回事?

此消息一经推出,各位有心人士就自然联想到了“小产权房”的转正问题,甚至有些人持有这可能会为“小产权房”合法入市乃至转正提供途径的观点,他们认为这是小产权房转正的一种信号。那么,一直在法律方面规定模糊不清,在合法与非合法之间留下擦边球的空间的小产权房能否转正成功呢?

下面,小编为大家整理了以下信息,来帮助正犹豫不决的你们更好地作出自己的判断。

2018年,小产权房买卖合同有效的情况:

在这个高房价时代,对普通老百姓来说,买房早已成为一种奢望。但住房问题又不得不尽快解决,因此,许多购房者冒着风险买了价格便宜的小产权房。由于国家禁止小产权房上市交易,所以,一般情况下,买卖双方所签订的购房合同往往无效,也不受法律保护。不过,2018年小产权房买卖合同在这种情况下会有效——“同一村集体内部成员之间签订的买卖合同”

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

原来,7月27日下午,深圳市规划国土委发布消息称,为有效解决产业发展空间不足、公共服务设施短板等城市发展突出问题,深圳修订出台《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》征求意见稿(以下简称《处理办法》)。

▲深圳(资料图,图文无关,图片来源:视觉中国)

值得一提的是,产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对每日经济新闻(微信号:13724207760)记者分析称,通过此类补缴地价的形式进行“转正”,是比较务实的做法。一方面有助于此类房源真正纳入管控,有助于防范违章建筑无管控的尴尬现象出现;另一方面通过此类补缴地价,真正从市场化的角度进行整改,即对违法行为进行了惩罚,也有助于土地财政收入的增加。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出,农村城市化过程中形成的违建有一部分是处于经营中的,而拆违建势必会受到来自使用者的阻力。从意见来看,此次拆除违建行动比较坚决,明确了拆违的具体条件,同时这是深圳市不断扩容后对土地历史遗留问题一次全面集中清理,对于可保留的建筑提供了规范处置方式。

深度理解——小产权房?

“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。(小产权房也就是是指,一些村集体组织的,在集体土地上盖的房子,只能销售给集体成员的一种房产形式。这也不难理解,很多村中城,城中村越来越多,在城市化高速发展的今天,体制跟不上形势的今天,于是出现了小产权房,这样的产物。也算上是解决农村形式的城镇化进城的一个临时的解决方案。)

盘活存量土地资源

确保违建“零增长

制定《处理办法》有何必要性?据称,这是落实国家治理违建工作部署的需要,是促进经济社会发展改善民生的需要,且充分体现了依法依规。

尤其是通过处理产业类历史违建,可以明晰土地使用权,盘活存量土地资源,促进工业区升级改造和产业转型发展,破解产业空间不足等制约深圳城市发展的问题,也进一步落实了深圳市产业区块线划定的相关要求。对公共配套类历史违建的处理,有利于解决公共基础设施缺口大、实施难等城市发展突出问题,促进解决公共配套服务设施的土地遗留问题,促进特区内外一体化和公共服务均等化,补齐民生短板提高民生幸福指数。

▲深圳(资料图,图文无关,图片来源:视觉中国)

每日经济新闻(微信号:13724207760)记者注意到,此次将处理重心聚焦于产业类和公共配套类两类历史违建。

产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

值得注意的是,《处理办法》并不处理住宅类历史违建,且政府仍将严厉打击违法建设和非法销售行为。

小产权房,合不合法,怎么确定?

小产权房也是经过审批和建筑部门的认可合法建设的,但是必须具备三个条件:

首先:必须是村里组织的,由村委会为出面,以集体利益为主的形式;如果是由开发商操作的,那就是违法的,但是目前都是这么操作的,村里出面审批,村里私自出让土地等等,开发商盖房销售和受益。

其次:建设用地是在集体土地上建设土地归村里的所有村民集体所有;但是村里有转让给了开发商,村委会变相的成了土地爷。

最后:购买者和享有者必须为本集体成员所有,由此可以确认,非本村本集体人员购买的,利益将会受损。

生产经营性历史违建

补缴50%地价可转正

《处理办法》在尊重历史、实事求是、依法依规、分类分步、综合施策原则的基础上,对2009年6月2日前产生的历史违建全面实施安全纳管,并以此为前提,依法拆除一批、没收一批、处理确认一批,以拓展产业发展空间,促进公共服务均等化。

具体而言,《处理办法》要求坚守安全保障底线,全面施行安全纳管,由政府组织开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查、整改和日常监管,整改后仍无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,应当在显著位置悬挂安全警示标识。

同时,依法拆除没收一批,规划土地审查过程中,对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地在内的七种情形的产业类和公共配套类历史违建,依法拆除或没收。

而且也要依法处理确认一批,对不存在依法应拆除或没收情形的,按照分类处理、先易后难、区别主体、逐个推进思路,区别用途和主体,经建设时间核查、权属调查、分宗定界、规划土地审查、质检和消防检测、缴纳罚款和补缴地价等程序后,予以处理确认。

▲深圳(资料图,图文无关,图片来源:视觉中国)

美联物业全国研究中心总监何倩茹对每日经济新闻(微信号:13724207760)记者表示,这是让此类集体用地合理合法地变成商业用地的一个方法,一来可以盘活集体用地,另一方面可以增加商业用地的面积,缓解用地不足的情况。

深圳市规划国土委称,在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时,持续保持查违高压态势,开展查违三年攻坚行动,绝不允许新增1平方米违建,坚决拆除处置中央环保督察要求整改的饮用水水源一级保护区范围内违建,坚决拆除重点违建和已作出拆除处罚决定违建。同时,加快拆除严重影响规划的历史违建,清理拆除违法乱搭建,通过城市更新、土地整备、建设用地清退、棚改等多元手段加快消化各类违建,确保违建“零增长”、存量“负增长”。

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